Πως πρέπει να κατανέμονται τα ποσά των κοινόχρηστων δαπανών;
Εάν η πολυκατοικία έχει κανονισμό τότε ακολουθούμε ότι αναφέρεται στον κανονισμό. Εάν όχι, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/29 όλες οι κοινόχρηστες δαπάνες (πετρέλαιο, καθαρίστρια, ανελκυστήρας, ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ, κτλ) κατανέμονται σύμφωνα με τα τετραγωνικά μέτρα του κάθε διαμερίσματος.
Παρ'ολα αυτά ο νόμος αυτός μπορεί να παραβλεφθεί στην περίπτωση που υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας.
Έχουμε ένα κενό διαμέρισμα στην πολυκατοικία μας. Τι ποσοστό επί των κοινοχρήστων δαπανών πρέπει να πληρώνει;
Εάν η πολυκατοικία έχει κανονισμό τότε ακολουθούμε ότι αναφέρεται στον κανονισμό. Εάν όχι, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/29 είναι αδιάφορο αν γίνεται χρήση του διαμερίσματος.
Στις επεξηγήσεις του 3741/1929 αναφέρεται:
Η προς συνεισφοράν υποχρέωσις εκάστου συνιδιοκτήτου προκύπτει εκ της συνιδιοκτησίας του κοινού και εκ του ότι το κοινόν πράγμα εκ του προορισμού του χρησιμεύει δια την εξυπηρέτησιν των συνιδιοκτητών, ανεξαρτήτως του αν, εκ λόγων αφορώντων τον συνιδιοκτήτην, γίνεται πράγματι χρησιμοποίησις ή όχι του κοινού. Το αν πράγματι ο συνιδιοκτήτης ποιείται χρήσιν του εξυπηρετούντος αυτόν κοινού πράγματος είναι αδιάφορον.
Αυτό σημαίνει ότι κάθε διαμέρισμα είναι υποχρεωμένο να πληρώνει ποσοστό 100% στις κοινόχρηστες δαπάνες ανεξάρτητα αν κατοικείται ή αν είναι επιπλωμένο. Παρ'ολα αυτά ο νόμος αυτός μπορεί να παραβλεφθεί στην περίπτωση που υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας.
Η πολυκατοικία μας έχει κεντρική θέρμανση με ατομικούς ωρομετρητές ή θερμιδομετρητές σε κάθε διαμέρισμα. Εάν ένα διαμέρισμα είναι κενό ή δεν ανάβει καθόλου τη θέρμανση, σημαίνει ότι δεν επιβαρύνεται καθόλου στο ποσό του πετρελαίου;
Ανεξάρτητα από το αν χρησιμοποιεί τη θέρμανση ή όχι, το κάθε διαμέρισμα επιβαρύνεται με το πάγιο, το οποίο προκύπτει απο τους συντελεστές θέρμανσης του διαμερίσματος που αναφέρονται στη μελέτη κατανομής δαπανών κεντρικής θέρμανσης της πολυκατοικίας
Ο ένοικος ενός διαμερίσματος δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα του δημιουργώντας έτσι πρόβλημα στη λειτουργία της πολυκατοικίας. Τι μπορεί να γίνει σε αυτή την περίπτωση;
Εάν ο ένοικος αυτός είναι ενοικιαστής τότε θα πρέπει να απευθυνθείτε στον ιδιοκτήτη ο οποίος και είναι υπεύθυνος για το διαμέρισμα. Διαφορετικά, η μόνη λύση είναι να διεκδικήσετε τα χρήματα δικαστικά. Μέχρι όμως να γίνει το δικαστήριο θα πρέπει το διαμέρισμα αυτό να μπαίνει κανονικά στα κοινόχρηστα, και το ποσό που του αναλογεί να εισπράτεται από τα υπόλοιπα διαμερίσματα.
Η πολυκατοικία όπου κατοικώ έχει ωρομετρητές (ή θερμιδομετρητές). Το ποσό που πληρώνω για την θέρμανση είναι πολύ μεγάλο σε σχέση με το πόσο ζεστό είναι το διαμέρισμα μου. Τι μπορεί να φταίει;
Πιθανόν να έχει γίνει κακή μελέτη θέρμανσης στην πολυκατοικία σας με αποτέλεσμα να μην έχετε αρκετά σώματα στο διαμέρισμα σας. Επίσης, είναι πιθανόν να είναι χαλασμένη η ηλεκτροβάνα του διαμερίσματος σας οπότε θα πρέπει να καλέσετε κάποιον τεχνικό για να την ελέγξει.
Στην πολυκατοικία όπου κατοικώ χρειάζεται να γίνει μία έκτακτη εργασία (π.χ. βάψιμο του κλιμακοστασίου). Ωστόσο ένας ένοικος διαφωνεί και αρνείται να πληρώσει. Τι μπορεί να γίνει σε αυτή την περίπτωση;
Εάν η πολυκατοικία έχει κανονισμό τότε ακολουθούμε ότι αναφέρεται στον κανονισμό. Εάν όχι, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/29 για οποιαδήποτε εργασία / δαπάνη θα πρέπει να υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών. Εάν έστω και ένας διαφωνεί η εργασία δεν μπορεί να γίνει.
Η πολυκατοικία όπου κατοικώ έχει ωρομετρητές (ή θερμιδομετρητές). Εάν κλείσω ένα σώμα θα έχω μείωση στην επιβάρυνση του ποσού του πετρελαίου;
Ναι, θα έχετε μείωση στην επιβάρυνση στην περίπτωση που η πολυκατοικία έχει θερμιδομετρητές. Αντιθέτως, εάν η πολυκατοικία έχει ωρομετρητές τότε κλείνοντας κάποιο σώμα το διαμέρισμα σας απασχολεί περισσότερες ώρες τον καυστήρα με αποτέλεσμα να επιβαρύνεστε περισσότερο στο ποσό του πετρελαίου.
Ο τελευταίος όροφος έχει υγρασία η οποία προέρχεται από την ταράτσα της πολυκατοικίας. Ποιοί πρέπει να συμμετέχουν στη δαπάνη αυτή και με ποιόν τρόπο;
Η ταράτσα της πολυκατοικία ανήκει σε όλους τους ιδιοκτήτες. Ως εκ τούτου θα πρέπει να συμμετέχουν όλα τα διαμερίσματα βάσει των τετραγωνικών τους μέτρων.
Γιατί στις πολυκατοικίες με ωρομετρητές ή θερμιδομετρητές τα χιλιοστά συμμετοχής στη θέρμανση δεν είναι σταθερά αλλά αλλάζουν σε κάθε έκδοση κοινοχρήστων;
Στις πολυκατοικίες με ωρομετρητές ή θερμιδομετρητές τα χιλιοστά συμμετοχής δεν μπορούν να είναι ποτέ τα ίδια. Αυτό συμβαίνει γιατί αλλάζουν οι ώρες κατανάλωσης του κάθε διαμερίσματος άρα και η συμμετοχή τους στο ποσό των καυσίμων. Αυτά που μένουν σταθερά είναι οι συντελεστές ei και fi οι οποίοι σε συνάρτηση με τις ώρες του κάθε διαμερίσματος μας δίνουν το τελικό ποσό. Εάν τα χιλιοστά ήταν πάντα ίδια τότε θα ήταν πάντα ίδια και τα ποσά θέρμανσης ανεξάρτητα από τις ώρες κατανάλωσης.
Αναλυτικότερα, στον υπολογισμό των δαπανών θέρμανσης στις πολυκατοικίες με αυτόνομη θέρμανση ο μαθηματικός τύπος του Πρ.Διατάγματος 1985 λαμβάνει υπόψιν του τους συντελεστές ei και fi που είναι πάντοτε σταθεροί, τις ώρες/θερμίδες κατανάλωσης του κάθε διαμερίσματος και τις ώρες/θερμίδες κατανάλωσης όλων των διαμερισμάτων συνολικά. Φυσικά τα 2 τελευταία δεν μπορεί να είναι ποτέ σταθερά με αποτέλεσμα να μεταβάλλονται και τα χιλιοστά.
Τα παραπάνω φυσικά δεν ισχύουν για τις πολυκατοικίες με κεντρική θέρμανση καθώς εκεί τα κοινόχρηστα υπολογίζονται βάσει τετραγωνικών μέτρων από τα οποία προκύπτουν σταθερά χιλιοστά συμμετοχής.
Προσοχή στην ασφάλιση των κοινόχρηστων χώρων
Ιδιαίτερα προσεκτικοί θα πρέπει να είναι οι διαχειριστές των πολυκατοικιών, καθώς, όπως αναφέρουν στελέχη της κτηματαγοράς, η ασφάλιστη των κοινόχρηστων χώρων είναι μια υποχρέωση που συχνά αμελούν να εκπληρώσουν, με σημαντικές συνέπειες. Σύμφωνα με τους παλαιότερους κανονισμούς πολυκατοικιών, η υποχρεωτική ασφάλιση που πρέπει να έχουν οι κοινόχρηστοι χώροι αφορά τον κίνδυνο της πυρκαγιάς, ενώ η πλειοψηφία των νέων κανονισμών αναφέρει και τον κίνδυνο του σεισμού. Όπως και για κάθε κατοικία, το ασφαλιστήριο συμβόλαιο θα πρέπει να αφορά το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων κοινόχρηστων χώρων που θα πρέπει να είναι ασφαλισμένα σε αξία κατασκευής για να αποφύγουμε το ενδεχόμενο η αποζημίωση που θα λάβουμε μετά από μια ζημιά να είναι χαμηλότερη σε αξία από το κόστος ανακατασκευής.
Οι κοινόχρηστοι χώροι κάθε οικοδομής αναφέρονται λεπτομερώς στη σύσταση της, ωστόσο επειδή η λεπτομερής καταγραφή των εν λόγω χώρων είναι σε πολλές περιπτώσεις πολύ δύσκολη οι εταιρείες θεωρούν ότι το εμβαδόν των κοινόχρηστων χώρων μιας πολυκατοικίας φτάνει κατά μέσο όρο το 20% με 25% του συνολικού εμβαδού της.
